<海外移住><子連れ>一戸建てを売却する~準備編~

移住前の準備🛬

 

40代から家族3人でポーランド移住。

出発前の課題のひとつに

持ち家をどうするか

決めることがありました。

築6年。4LDKの一戸建て。

住宅ローンも残り29年あります(*’▽’)

幼い息子が生まれ育った家。

何年かで日本に帰国する予定があるなら

そのまま残していこうと思いましたが、

現地ポーランドの企業に転職のため、

日本に帰ってくる予定はありません。

とても愛着のある家ですが、

負債を残していく事もリスクがあり、

心を決めて売却をする事にしました。

TIKTOKInstagramでポーランド風景を流しています(´▽`)

不動産一括査定サイトに依頼する

最初に始めたのは不動産会社の検索です。

住宅ローンもあるので、できるだけ

マイナスにはしたくありません。

どの会社に頼んで売却するかは

重要な決断になります。

パートナーといろいろと調べて分かった事

①売却力がある会社が良い。

②できるだけ多くの不動産会社に

査定してもらうのが良い。

そこで私達が依頼したのは

一括で複数社に査定依頼ができるサイト。

一社ごとに調べて査定依頼していくのは

とても大変なため、

その手間がはぶけて楽でした。

全国にある何十社、何百社の不動産にも

査定依頼できるサイトもあるのですが

多すぎても選びきれません。

その中で誰もが聞いた事のある

大手企業6社から査定依頼できるサイトが

あり私達はこちらを利用させて頂きました。

すまいValue

メリット・デメリットはこちらのサイトが詳しく紹介されていましたので参考にさせてもらいました。

⇩⇩

「不動産売却の教科書」

東京郊外にある私たちの家は、

6社中4社から連絡が来ました。

あと2社はエリア対象外だったようです。

連絡がきた4社

知り合いから紹介してもらった会社1社

地元に根付いた不動産会社1社

計6社に卓上査定を依頼して

(ネットや資料で上で分かる範囲で査定)

資料を送って頂きました。

(直接家にきてもらう査定もありますが

最初から家にきて査定してもらうのは

少し抵抗があったので。)

届いた資料をパートナーと一緒に確認し

それぞれの担当者にアポイントを取り

実際に物件を見て査定してもらいました。

結果、卓上査定でも

実際物件を見てもらっても

査定価格はどの会社もあまり変わらず。

査定価格は6社とも同じような金額でした。

不動産の売却の流れ

不動産の売却の流れは以下です。

不動産会社を探す

物件調査・査定・売却相談

不動産会社と媒介契約を交わす

売却活動開始

購入希望者探し

購入者と不動産売買契約の締結

購入者の住宅ローンの締結等

売却者は物件引渡しの準備

残金の支払いと物件の引渡し

売却活動から売買契約まで

早くて約3~4か月。

1年かかるかもしれないと言われましたが、

価格を落とすと早く決まるとの事。

また売買契約から物件引き渡しまでは

1~2か月かかると言われました。

全て終わるまでは

約半年はみておいたほうが良さそうです。

海外移住してからでも家を販売してくれる

家を売却するのは時間がかかります。

しかもいつ売却できるか分かりません。

出発日までに全部終了させたいですが、

もし出発までに売却できなかったら

一体どうなるのでしょう?

出発前に販売できない場合は

不動産会社が代理で売買をしてくれます。

ただし、条件はあります。

①期間は出発して3か月以内。

(印鑑証明書の有効期限が3か月間のため。

それ以降は大使館を通しての手続きとなります)

②出発までに必要な書類をそろえている。

③司法書士と顔合わせをしておく。

④日本在住の2親等以内の代理人を立てる。

※不動産会社によって条件は

違ってくるかもしれません。

それを聞いて安心しましたが

やはり大きな金額が動くので

できれば出発までにすべて終わらせて出発したいのが心情です。

また、不動産会社によっては海外移住する顧客を対応経験のない担当者

もいるため、そういった方からは出発後に売買契約が生じた場合

一度帰国してもらう必要があるかもと言われましたが

海外移住する顧客を経験ある担当者からは、そういった事は言われませんでした。

担当者によっても対応が違います。

海外移住する顧客の担当経験があるかどうか

事前に確認しておくほうが良いかと思います。

不動産売却の準備で気をつけたいこと

クラック(割れ目)修理

不動産売却の申込後、建物調査が入ります。

私達は建物調査の前に、目に見える範囲で

壁のクラック(割れ目)修理をしました。

クラック修理せず建物調査に入られると

不具合の対象となります。

買主さんにもそのまま伝えられるため

あまり印象が良くありません。

また補償対象外となる可能性もあります。

私達は先に

外壁のクラック修理を行いました。

ハウスメーカーが決まっているならそこで注文も良いかと思います。

決まった会社がなければ無料査定で良いので

一度検査してもらうことをお勧めします。

私達の家はクラック修理をしたおかげで

不具合対象にはなりませんでした。

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境界標の確認

四方ある自分の土地の境界標の確認も必要となります。

不動産会社に確認してもらうと私達の家には1か所境界線がなかったようです。

そういう家もあるみたいです。

なければ隣接している隣の持ち主と一緒に境界線を決めなければなりません。

それを登記簿に登録をするためには、調査士を雇う必要があり

約30~50万円ほどかかるとの話。

結局、自分達で後から確認したところ雑草の陰にかくれたところに発見。

境界標の登録はせずに済みました。

家の瑕疵保険の確認

雨の酷い台風の日に建物調査が入りました。

(なぜ台風の日に笑)

その結果、床下の一部分に水がしみている箇所があり、

その部分が原因で水漏れ部分について不動産会社の保障対象になりませんでした。

たまたまその日に予約したので仕方ないと言えば仕方ないのですが、

台風の日に調査された事について、パートナーも不動産会社側に

考慮してほしいと伝えましたが考慮はされませんでした。

そこで調べたのが

6年前に今の家を購入した時の

「家の瑕疵保証保険」

「家の瑕疵保証保険」は家を建てたハウスメーカーさんが

万が一保証事由(支払い)が生じた場合

ハウスメーカーさん達(自身)を

守るために加入する保険です。

10年保証で

万が一の水漏れに補修した部分が補償対象となります。

契約者:ハウスメーカー

被保険物件(保険の対象物件):

ハウスメーカーが建てた家

保険証券を確認すると

転売特約もついていました。

転売特約とは

私たちが今回のように売却する際、

次の買主にその保証を引き継げる特約です。

しかしながら

ハウスメーカーが契約者のため

保険請求するのも転売特約を使用するのも

ハウスメーカー次第との事で、

私達には何の力もないため一度ハウスメーカーに連絡。

新しい買主様が決まった場合、残りの保証期間は

保障は引き継げるとの事で回答頂きました!

これで新しい買主様にも少しでも

安心して購入してもらえると安堵しました。

一戸建の売却の際は、

購入時の家の瑕疵保証保険を

一度確認することをお勧めします。

ハウスメーカーによっては

保障が引き継げることもあります。

家の内覧の写真撮影

建物調査の後は

家の内覧写真を不動産屋が撮影します。

その画像をSUUMOのような

インターネットの広告媒体に出します。

写真の写り具合で印象も変わってきます。

きれいに掃除することが大切です。

特に水回りは重要。

掃除で役に立ったもの

・メラニンスポンジ

・壁掃除クリーナー

・ガラスの曇り防止

貴重でした。

撮影は天気次第のため、撮影予定日の天気が悪いと

不動産屋も日時変更するので営業活動も遅れていきます。

外観だけでも天気の良い日に自分で撮影して、

その写真を使ってもらうことも可能です。

不動産屋に任せっきりにせず、ある程度こちらからも

提案していくことも大切です。

いろいろと準備が整い、販売活動スタートです。

最後まで読んで頂き、ありがとうございました。

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